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09 Mag 2011 - Mutui: tutti in difesa ma lo scudo resta variabile


I mercati finanziari giocano di anticipo sulla Bce: se Franconforte per ora ha rimandato un ulteriore aumento, giudicato inevitabile entro l'estate, di un quarto di punto rispetto all'attuale 1,25% l'Euribor si è già mosso in quella direzione, mettendo a segno una serie di rialzi che hanno portato il parametro a un mese, quotato venerdì scorso all'1,27% a posizionarsi sopra il livello del tasso euro mentre il valore trimestrale è arrivato già all'1,44%. L'Euriris, il parametro cui si riferiscono i finanziamenti a tasso fisso, ha invece fatto registrare nelle ultime settimane solo una lieve discesa, nell'ordine del decimo di punto: questo fa sì che ancora oggi il gap tra i mutui variabili e quelli fissi rimanga molto alto. Dai dati aggiornati a venerdì scorso sulle condizioni praticate dagli istituti presenti nell'offerta del broker web MutuiOnline si evidenzia infatti che un finanziamento fisso a 20 anni ha un tasso nominale medio del 5,09%, che per un mutuo da 100 mila euro significa affrontare una rata da 665 euro al mese. Un finanziamento variabile per il medesimo importo invece ha un tasso medio di 2,55% e un costo di 532 euro, con un risparmio iniziale di 133 euro. Medesimo scenario se si considerano i finanziamenti a 30 anni: i fissi sono quotati in media al 5,14% con rata da 546 euro, i variabili costano il 2,69% con esborso mensile limitato a 405 e un risparmio immediato di 141. Poco appeal per la terza strada, quella dei tassi con il cap: il tetto ormai si è alzato nella grande maggioranza dei casi al 5,7% e i maggiori costi legati alla loro erogazione comporta un esborso effettivo rispetto ai variabili tradizionali di ben 70 centesimi di punto, e il calcolo non tiene conto dei prodotti assicurativi collaterali formalmente opzionali, ma che in realtà le banche obbligano a sottoscrivere. Di fatto perché la protezione offerta da questi prodotti abbia una qualche efficacia bisogna presupporre che l'Euribor si collochi stabilmente sopra il 4%, uno scenario che ancora oggi appare molto improbabile e comunque resta il fatto che se si ha il timore di una prospettiva del genere vale la pena puntare direttamente sul tasso fisso. Anche in un quadro di aumento del costo del denaro pressoché certo, la scelta del variabile in molti casi appare inevitabile, soprattutto se il potenziale debitore ritiene di poter fare fronte ad un rialzo anche sensibile della rata. Vediamo che cosa potrebbe succedere nel medio termine partendo dai dati medi rilevati da MutuiOnline. Un mutuo a 20 anni da 100 mila euro al 2,55% parte da 532,34% euro. Se tra un anno i tassi fossero più alti dell'1%, un' ipotesi che gli analisti reputano realistica a questo punto, la rata salirebbe 612,71 euro, con un incremento di 80 euro al mese. Tralasciando i decimali, e semplificando i termini della questione, possiamo dire che un decimo di punto in più costerebbe poco più di 8 euro al mese, quindi due punti peserebbero per poco più di 160 euro, tre punti per circa 240, quattro punti per 320. Tra tre anni, per effetto della diminuzione del capitale residuo, l'aumento di un punto porterebbe la rata a 606 euro, con un incremento di 73,67 euro rispetto alla spesa iniziale. Lievemente maggiore l'incidenza per il mutuo trentennale, con rata di partenza al 2,69% equivalenti a 405,07 euro. Un punto in una anno costa 81,66 euro al mese, tre comporterebbero un aggravio di 244 euro. Tra tre anni un punto di incremento causerebbe una maggiore spesa di circa 78 euro in più al mese e un aumento all'Euribor di tre punti farebbe spendere 234 euro in più. Il tasso fisso risulterebbe conveniente solo se il costo del denaro salisse di almeno due punti e mezzo e se l'incremento poi rimanesse costante per almeno tutta la prima metà di vita del mutuo. Anche alla luce di questi conti il consiglio è d'obbligo: prima di scegliere il tasso variabile valutare se si sarebbe realisticamente in grado di fare fronte ad aumenti, teorici ma non impossibili, di almeno 40-50% della rata. di Gino Pagliuca - CorrierEconomia