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11 Apr 2011 - Mutui: non correte subito ai ripari


Mutui al 2% sono destinati all'album dei ricordi. La decisione della Bce di aumentare il costo del denaro di un quarto di punto era stata già ampliamente anticipata dai mercati, visto che l'Euribor, il parametro che misura il costo del denaro a breve termine e che serve base per determinare le rate dei finanziamenti variabili, era in costante ascesa da alcuni mesi. Venerdì scorso il parametro a un mese si è situato a 1,08%, con una risalita di 68 centesimi rispetto al minimo storico di fine marzo 2010. L'indice a tre mesi ha toccato l'1,31%con un incremento di 65 centesimi in un anno. Da inizio marzo 2011 gli incrementi sono rispettivamente di 21/22 centesimi. Per i mutui agganciati al tasso Bce l'incremento scatterà automaticamente dalla prossima rata. Il trend al rialzo ha subito un'accelerazione nelle scorse settimane e sin dalla prossima rata i debitori che hanno in corso un mutuo variabile dovranno mettere in conto per un prestito di 100 mila euro, a 20 anni, un aumento per la rata di maggio tra 15 e 20 euro. Per un mutuo trentennale la maggiore spesa si situerà nell'intervallo tra 18 e 21 euro. Sono incrementi di per sé modesti, ma che si aggiungono a quelli già verificatisi dallo scorso autunno. E soprattutto non sranno gli ultimi, vista l'unanime previsione di ulteriori aumenti del costo del denaro. Quanto c'è da preoccuparsi e soprattutto a quanto potranno arrivare le rate? Per rispondere alle domande CorrierEconomia ha provato a calcolare quale potrebbe essere l'impatto dell'ascesa dell'Euribor sui mutui in corso, arrivando a considerare un'ipotesi di incremento fino a due punti nel giro di un anno, prefigurando quindi uno scenario molto più pessimista di quello delineato dalla maggioranza degli analisti che stimano un rialzo nei prossimi 12 mesi compreso tra lo 0,75% e l'1%. Le nostre analisi sono condotte sulla base delle condizioni rilevabili sui prodotti presenti nel sito www.mutuionline.it. Tra 60 e 90 euro in più al mese per un mutuo a 20 anni, tra 70 e 110 per il trentennale. E' questa la forchetta entro cui si pone il rincaro di un prestito variabile da 100 mila euro se le previsioni degli analisti si riveleranno corrette. Con due punti di aumento dell'Euribor la salita sarebbe di 150 euro al per il prestito ventennale e di 160 per il trentennale. I maggiori rincari riguardano i mutui avviati da meno tempo, perché avendo ripagato meno capitale hanno una base monetaria più ampia su cui calcolare gli interessi. Il buon senso fa pensare che non si arriverà ad una crescita così accentuata perché i paesi meno virtuosi dell'area euro finirebbero per dover riconoscere interessi insostenibili sul loro debito e questo è uno scenario che nessuno ha interesse a sostenere. Anche in queste ipotesi negative, però, i livelli dei tassi rimarrebbero ben lontani dalle vette del 2008 e dalle stesse condizioni con cui i prestiti sono partiti nel 2007. Resta il fatto che a chi ha in corso un mutuo, e a chi sta per prenderlo, l'idea di restare alla mercé di un tasso variabile può far paura. Ma esiste davvero un'alternativa? L certezza sull'esborso mensile con cui smarcarsi dalla nevrosi della rata, si può ottenere in due modi. Si tratta però di soluzioni che allo stato dei fatti possono tranquillizzare dal punto di vista psicologico, ma che lasciano perplessi dal punto di vista finanziario. Iniziamo dalla più classica, il prestito fisso. Se oggi fosse offerto come lo scorso settembre, con tassi attorno al 4% o poco più, l'indicazione sarebbe semplice: buttarsi di corsa a prenderlo. In realtà da allora i tassi sono saliti di oltre un punto e la forchetta rispetto ai variabili si è ampliata; in teoria ci sarebbero ancora prestiti tra il 4,5% e il 5%, ma la realtà è che quei tassi sono applicati solo a chi sta per sedersi davanti al notaio e solo se può contare su condizioni prefissate sull'avvio di istruttoria.L'Eurirs, il parametro che determina l'entità del tasso fisso, per i prestiti a 20 anni è oggi sopra il 4% e quello a 30 anni si situa attorno al 3,9%; considerando gli spread è facile prevedere che per i mutui stipulati per le prossime settimane si arriverà al 5,5%, cioè 280 centesimi sopra il valore attuale dei variabili. In termini di rata mensile (sempre su 100.000 euro) significa pagare 545 euro con un prestito variabile a 20 anni e 688 col fisso con una differenza di ben 143 euro. Il cambio sarebbe giustificabile solo ipotizzando che il costo dell'Euribor si situi in media nei prossimi 20 anni quasi tre punti oltre il valore attuale. Per chi ha già un mutuo in corso, l'eventuale surroga a tasso fisso comporta una rata più alta di 90 euro al mese per un ventennale partito nel 2003 per arrivare a 190 sul mutuo partito nel 2008. La seconda strada per limitare i rischi è quella del mutuo variabile con il cap, cioè con un tetto di salita massima. Le condizioni offerte da questi particolari finanziamenti sono in rapida e sfavorevole evoluzione e le previsioni sono che a breve il livello di protezione salirà al 6%. Considerando che queste formule sono offerte con uno spread più elevato e richiedono la sottoscrizione di polizze accessorie sono da scegliere solo da chi vuole optare per la sicurezza assoluta. di Gino Pagliuca - CorrierEconomia