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28 Feb 2011 - Immobili: battuti azioni e Btp


Con l'aprovazione alla Camera del decreto sul federalismo (in settimana, salvo sorprese) sarà introdotta la cedolare secco sugli affitti, un provvedimento che, abbassando l'imposizione si redditi derivanti dai canoni, secondo le attese rilancerà l'investimento immobiliare. Difficile dire se sarà così e soprattutto se chi farà questa scelta, magari perchè spaventato dalle tensioni politiche internazionali di queste settimane, ne ricaverà un guadagno soddisfacente rispetto agli investimenti alternativi. Si può invece dire che chi la scelta del mattone l'ha fatta in passato, non ha certo di che lamentarsi. Soprattutto se ha puntato su Roma. L'analisi del total return dell'investimento in immobili residenziali effettuata da CorrierEconomia dice che chi abbia comprato nel 2002 un appartamento per darlo in locazione nella Capitale ha registrato una performance annua dell'8,6%, battendo nettamente sia la Borsa, che ha segnato nel periodo un incremento medio annuo del 2,6%, sia un Btp della durata di otto anni, che ha reso il 3,4% netto. Soddisfacente ma minore la performance di Milano: un trilocale in area semicentrale ha infatti garantito un ritorno sul capitale del 5%, con un bilocale in periferia si sono ricavati solo due decimi in più. I peggiori numeri sono quelli ottenuti da Bologna, dove il tasso annuo si è posto poco sopra il 3%. Come si arriva a questi risultati? Per il calcolo siamo partiti dai valori di mercato degli appartamenti a fine 2002 confrontandoli con quelli di fine 2010 rilevati dall'Osservatorio di Nomisma; al valore iniziale abbiamo aggiunto il 10% inglobando così nel calcolo le spese legate all'acquisto dell'appartamento. I canoni di locazione sono sempre quelli rilevati da Nomisma, che abbiamo rivalutato anno per anno dell'inidce Istat del costo della vita di dicembre; dall'importo dei canoni abbiamo detrtto però il 40% per le imposte. Non abbiamo considerato eventuali spese di manutenzione straordinaria perchè l'esborso affrontato in genere viene recuperato con un ulteriore incremento di valore all'immobile. Abbiamo considerato otto anni perchè si tratta della durata ordinaria di un contratto di locazione. Abbiamo anche eseguito il calcolo anno per anno sulla media ponderata dei valori di Roma, Milano e dell'insieme delle grandi città ricavandone qualche considerazione molto interessante: se a fine 2010 gli immobili hanno garantito una performance migliore, questo non è il risultato vero per tutti gli otto anni singolarmente considerati: ad esempio dal 2003 al 2007 la Borsa ha fatto nettamente meglio delle case nelle grandi città e negli ultimi due anni analogo risultato hanno ottenuto i titoli di Stato. Un investitore flessibile, che fosse rimasto a Piazza Affari fino al 2006 che, avendo fiutato l'aria, avesse poi effettuato uno switch verso i titoli di Stato avrebbe guadagnato di più che con il mattone, dato che il suo ritorno complessivo sarebbe stato del 120%, contro il 102% delle case a Roma, il 59,2% di Milano, l'80% della media delle grandi città e oggi sarebbe decisamente più liquido. E' importannte anche capire come si è formato questo rendimento assoluto. La lettura dei dati disaggregati tra performance da rivalutazione immobiliare e guadagno dei canoni dimostra come effettuare l'investimento nel mattone abbia senso, in un'ottica di diversificazione di portafoglio, solo se si pensa che i valori immobiliari saliranno e quindi se si conta di rivendere in una fase di mercato favorevole oppure se si pensa a un utilizzo differenziato (ad esempio appartamento da passeare a un figlio). In nessun caso infatti il guadagno derivante dai canoni giustifica da solo l'investimento . Il rendimentoreale degli affitti nel periodo considerato si è infatti situato tra il 2 e il 3% per le case di maggior valore, e tra il 2,5% e il 3,7% per i bilocali periferici, con poche differenze tra una città e l'altra. Oggi rispetto al 2002 le prospettive del mercato immobiliare appaiono meno brillanti sul breve-medio periodo di quanto non lo fossero allora, anche se la fase di ribasso dei prezzi appare alle spalle. I rendimenti lordi delle locazioni residenziali invece non sono cambiati di molto : per unbilocale si va dal 4,5% al 6%. Abbiamo simulato anche cosa succederebbe a chi, avendo comprato nel 2002, decidesse di tenere la casa e riaffittarla anzichè venderla: il rendimento netto atteso da canoni, con cedolare secca e Imu è nella media del 3,8%, stesso dato per Milano mentre Roma garantirebbe mezzo punto in più. Se invece l'investitore dovesse comprare l'appartamento e quindi affrontare anche i costi relativi all'acquisto , le performance scenderebbero in media di quattro decimi di punto. Bisogna poi tenere presente che, anche se i prezzi immobiliari riprendessero a salire, i canoni difficilmente seguirebbero lo stesso ritmo: dal nostro confronto emerge che i prezzi sono in media cresciuti del 40% nelle grandi città contro il 19,1% dei canoni. A Roma i valori hanno segnato un più 74%, gli affitti sono saliti del 22,1%. A Milano a fronte di un più 33,8% per i prezzi, i canoni hanno fattop solo più 16,5%. Conseguente a questo trend è stato il calo dei rendimenti lordi, scesi in media di quasi un punto, dal 5,7 al 4,9%, con un vero e proprio crollo nella Capitale, dove si è passati dal 7,7% al 5,4%. Il fenomeno è sempliceda spiegare: gli affitti residenziali non seguono l'andamento del mercato imobiliare ma si adeguano alla congiuntura: si compra impiegando reddito. Ora, è difficile fare previsioni sul mercato del mattone, ma non si può escludere a priori che i prezzi possano registrare nel tempo anche una robusta ripresa. Però che nel medio periodo gli stipendi possano crescere a due cifre appare davvero improbabile. di Gino Pagliuca - CorrierEconomia