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10 Genn 2011 - Casa, la ripresa fa la spola tra Roma e Milano


Il mercato immobiliare nel 2010 ha invertito la tendenza. E'quanto dice il Superindice del mercato residenziale nelle 8 principali città italiane di CorrierEconomia e aggiornato a fine 2010. L'incremento dell'indice generale non è eccezionale, sette decimi di punto da 138,9 a 139,6 ed è più dovuto all'aumento delle transizioni che alle performance stabili o ancora in leggera diminuzione dei prezzi. Va però segnalato un altro fatto che indirettamente conferma il trend positivo: i segnali più chiari di ripresa del mercato immobiliare arrivano da Roma e Milano. Timidamente si sta accodando Torino, Palermo rimane stabile mentre le altre metropoli sono ancora in lieve calo. Storicamente però Milano e Roma anticipano di uno o due semestri l'andamento delle altre. La serie storica della nostra elaborazione parte dall'anno 2000 (indice 100) e vede la Capitale sfiorare il massimo del decennio, con 183,6, mentre le altre sette città restano ancora ben al di sotto rispetto ai picchi registrati tra il 2006 e il 2008. Milano ad esempio oggi è a 134,7, contro l'indice 147,4 di fine 2007. Il superindice si propone di misurare la dinamica del mercato e quindi in buona sostanza di fotografare i rapporti di forza tra i venditori e acquirenti e la sostenibilità dei prezzi di mercato. La composizione dell'inidice si basa su una duplice serie storica di dati: sono misurati per due terzi le variazioni medie dei prezzi rilevate dall'Osservatorio di Nomisma nel rapporto di novembre per il superindice di fine anno (come quello qui riportato) e nel rapporto di luglio per quelli di metà anno; per un terzo invece sono valorizzate le variazioni del numero delle compravendite rilevate dall'Agenzia del Territorio, confrontando la somma degli ultimi quattro trimestri disponibili con quella dei quattro trimestri precedenti. Così, solo per citare qualche dato parziale, nel 2010 a Roma i prezzi sono scesi, secondo Nomisma, solo dello 0,4% mentre le compravendite sono aumentate del 18,6%; è evidente che in una situazione di questo tipo oggi è più facile vendere rispetto a un anno fa. Analogamente, a Milano i prezzi sono scesi dello 0,8% ma le transazioni sono aumentate del 7,8%. La scelta di dare più importanza alle variazioni di valore rispetto ai volumi di vendita nasce dalla considerazione che la dinamica dei prezzi non si adegua perfettamente alla legge della domanda e dell'offerta: quando c'è poca richiesta chi vuole vendere piuttosto che ridimensionare drasticamente le sue pretese ritira l'immobile dal mercato. Così si può spiegare perchè i prezzi delle case non sono crollati negli ultimi anni nonostante il severo ridimensionamento del numero delle compravendite, che sono passate in Italia dalle 845 mila del 2006 alle 609 mila dello scorso anno, mentre per il 2010 si possono prevdere circa 630 mila contratti. I prezzi hanno tenuto perchè la maggior parte dell'offerta di appartamenti è costituita da immobili usati detenuti da famiglie che spesso o hanno ereditato la casa o l'hanno acquisita direttamente ma non hanno una necessità impellente di vendere. Lo fanno spesso con l'intenzione di comprare una casa più grande, ma se non ci riescono non succede nulla di irreparabile per loro. Non per nulla i prezzi sono calati nelle periferie delle grandi città dove alla difficoltà di ottenere il mutuo per i target più deboli si aggiungeva la difficoltà di rimborsare il finanziamento da parte di chi la casa ce l'aveva già; uno studio della Banca d'Italia reso noto a inizio dicembre segnala che il 5% delle famiglie mutuatarie nel 2007 non riusciva a pagare il mutuo, di sicuro molte altre, indebitate a tasso variabile, sono riuscite ad onorare il debito solo facendo i classici salti mortali. Non è però un caso che solo dopo pochi mesi dal ribasso dei tassi i prezzi anche nelle periferie hanno rallentato la loro discesa, fin quasi ad annullarla. di Gino Pagliuca - CorrierEconomia